Оренбуржцы не хотят за бесценок отдавать дома в зоне паводка

Пойма Урала не так давно была самым востребованным местом для индивидуального жилищного строительства в Оренбурге.  Но паводок весны 2024 года резко изменил ситуацию: люди хотят гарантированно жить на суше, даже если это будет стоить дороже.  О том, как повлияло наводнение на стоимость домов в соседних с городом поселках, и в каком направлении после потопа будет активно вестись ИЖС, в ходе круглого стола рассказали эксперты местного рынка недвижимости.  

Покупатели уходят «налево»

Спрос на жилье в затопленных районах уменьшился катастрофически, говорят риэлторы.  В СНТ «Заря», например,  ценник в 50 тысяч за кв. метр от застройщика в предчистовой отделке упал до 40 тысяч. И все равно большого спроса нет. Дома согласны отдавать хотя бы по себестоимости. Многие, включая тех, кто до паводка приобрел землю в зоне затопления, ждут следующей весны.

— Мы обзванивали хозяев подтопленных домов, чтобы узнать их планы – кто-то консервирует свое жилье и переезжает в столичные города. А большинство ждет новой весны, того, что будет с фундаментом,  и возможного наводнения, чтобы только потом приступить к ремонту домов. Полученные на это средства пострадавшие от паводка пока держат на вкладе в банке, — говорит руководитель «Бюро недвижимости Быстровой» Людмила Быстрова.

Если раньше наиболее популярным было направление Ивановки, Приуралья, а также Весенний-2 и соседнее СНТ «Заря», то после паводка, затронувшего эти населенные пункты, у оренбуржцев совсем другие предпочтения.  Это Весенний-3, Марьино, Соловьевка, то есть районы с готовой инфраструктурой и коммуникациями, которым еще есть куда расти.  Сегодня они переживают ценовой бум. Если прежде здесь можно было купить дом площадью 100 кв.м. за 4,5-5 миллионов рублей,  сейчас просят от 6 млн и выше.

Причем, клиенты становятся более избирательными,  они готовы переплачивать за квадратные метры, лишь бы новое  жилье было качественным и безопасным.

Эксперты прогнозируют, что развитие получит вся левая сторона Южного Урала, Приютово, газпромовская Павловка.  Привлекательнее стали и Ростошинские пруды с прилегающими к ним СНТ, в том числе и благодаря приближающемуся к ним микрорайону «Молодой Оренбург» с его городской инфраструктурой.

«Пойму обхожу стороной»

Компания «Простор», которой руководит Сергей Томин,  строит индивидуальные жилые дома. До паводка он приобрел земли в районе Приютово.  Застройщик подчеркивает, что при подборе участков для своих клиентов пойму всегда обходит стороной.

По его оценке, осваивать это направление не имеет смысла и по другой причине – свободные участки находятся слишком далеко от города, а для семей с детьми-школьниками расстояние имеет большое значение.

— Нам нужны организованные автономные  коттеджные поселки по типу Экодолья, построенного по всем современным стандартам.  Подобный проект с помощью Дом РФ реализуется за газпромовскими Ростошами. Застройщик получил землю на льготных условиях под обязательство обеспечить инфраструктуру.  Это и есть комплексное развитие территории, — подчеркивает эксперт.

Он также рассказал о способах защитить дома от затопления еще во время их строительства. Секрета здесь никакого нет: нужно просто заливать фундамент на глубину промерзания, на 1,7-1,8 метра. Правда, сегодня это приведет к удорожанию строительства на 30 процентов, отмечает Сергей Томин.

Забыли про ливневки

— Заглубление фундамента на глубину промерзания — это требование строительных норм и правил! В противном случае мы всегда рискуем, особенно если строим в пойме, — подчеркивает бывший главный архитектор Оренбурга Георгий Проскурин. — После паводка мода строить дома с окнами в пол, вероятно, уйдет.  И вернется тенденция возводить высокий цокольный фундамент.

Архитектор советует при выборе места для будущего жилья прислушаться к мнению ученых, которые давно вычислили 25-27-летние  циклы разрушительных паводков Урала.  И не верить разговорам о том, что совсем скоро река окончательно пересохнет. Он напомнил, что после разрушительного  паводка 1942 года в Оренбурге до 1970-х действовал запрет на застройку поймы.

По мнению Проскурина, принятый в 2023-м генплан Оренбурга, по поводу которого было столько споров, необходимо пересмотреть. В частности, чтобы скорректировать зону возможного подтопления.

-Нас всегда успокаивали, что вероятность  затопления крайне мала. Но еще когда я работал в администрации Оренбурга, мы с руководителем управления ГО и ЧС пришли к выводу: даже поднятие уровня реки на несколько сантиметров приводит к значительному подтоплению  прилегающих территорий. Если речь идет о десятках сантиметров — жди разлива на километры.   Надеюсь, паводок весны 2024 года многих отрезвил.

Проскурин обратил внимание на то, что в новых районах областного центра Генпланом не предусмотрено ни ливневых коллекторов, ни насосных станций.  Да, Молодой Оренбург находится на возвышенности. Но если ливневок не будет, вода потечет вниз — в район ТЦ КИТ или детской областной больницы. Необходима комплексная стратегия по инженерной защите территорий на случай паводка, считает архитектор.

По его оценке, ЖК «Дубки», чьи многоэтажки возведены в пойме Урала, относительно устойчиво пережил паводок.  Так как был рассчитан на уровень подъема воды 11,37 метра. Что интересно, по словам риэлторов, уже после затопления к ним обращались клиенты, которые хотели купить квартиру именно в ЖК «Дубки». Потому что привыкли жить в этом районе, их устраивает имеющаяся инфраструктура.

— Человек считает, что, если он выберет 15-й этаж, ему ничего не угрожает. Но о том, что вода может зайти в подвал, причем не только речная, почему-то не задумывается, — говорит руководитель «Бюро недвижимости Быстровой» Людмила Быстрова.

Прогноз зависит от погоды

— Год назад 70 процентов покупок на рынке недвижимости приходилось на ИЖС, потому что, продав трешку и чуть добавив, можно было купить частный дом. Сегодня доля таких покупателей снизилась до 30-40 процентов, но не только из-за паводка.  Сказалась и ситуация в банковской системе, инфляция и процентные ставки.  Если раньше выгодный ипотечный кредит могла получить семья с двумя несовершеннолетними детьми, то сегодня это возможно, если ребенку еще не исполнилось семь.  Первоначальный взнос поднялся до 20 -50 процентов, ставка от 20 процентов и выше, — отмечает Людмила Быстрова.

При этом эксперт уверена: люди все равно будут вкладывать деньги в недвижимость, ведь семейная ипотека под 6 процентов годовых продлена до 2030 года. Основной клиент – семьи с одним ребенком и более. И всегда есть люди, которые предпочитают жить на своей земле в своем частном доме.

А что же будет с объектами, которые начали строиться до паводка, но были затоплены?

-Те, кто строил для себя, продолжат это делать, — уверена Людмила Быстрова.-  Застройщики также завершают возведение домов на выкупленных ранее участках. Если весной все будет хорошо,  рынок на этих территориях начнет постепенно восстанавливаться.  По крайней мере дома станут выкупать по их себестоимости. Поэтому ждем будущей весны!

Все эксперты этого круглого стола, который организовали издания «КП в Оренбурге», 56 orb и «Оренбургмедиа»,  были едины во мнении, что вслед за катаклизмами приходит время развития. И, возможно, при застройке новых районов будут учтены ошибки прошлого. А значит, должно возрасти как качество самих объектов, так и градостроительных документов.

Валентина СОКОЛОВА

Фото ЮУ