Недвижимость. Хрущевка по цене дворца

Рынок недвижимости лихорадит вот уже более года. Цены на заветные квадратные метры словно сорвались с цепи и растут, как опара на дрожжах. Риелторы предупреждают о невероятной разбалансировке рынка, которую они не видели с 1990-х годов.

Разбалансировка рынка

Финансовые аналитики приводят тревожные данные. Стоимость недвижимости в России за минувшие полтора года выросли больше, чем за предыдущие семь лет. Так, с 2013 по 2020 год квартиры и дома подорожали в среднем на 33 процента. А с марта 2020-го по сентябрь 2021-го — сразу на 39 процентов.

Ситуация в Оренбурге чуть мягче — во многом благодаря большим объемам введенного жилья в прежние годы, которое в целом насытило рынок. Но ценовой рост коснулся и нас. В среднем за полгода, с марта по сентябрь 2021-го, квартиры в нашем городе подорожали на 10-15 процентов, в зависимости от категорийности.

Сильнее всего поднялись «однушки», что, в общем-то, предсказуемо: это самая ликвидная недвижимость, традиционно пользующаяся наибольшим спросом. Менее всего подорожали трехкомнатные квартиры, многокомнатные и аппартаменты. Впрочем, в деньгах в последнем случае прирост наибольший — это самый дорогой сегмент.

— Рынок недвижимости вообще, и у нас в Оренбурге в частности, сильно разбалансировала льготная ипотека с госучастием. На новостройку ее можно оформить под 5-6,5 процента годовых. А если человек покупает квартиру на вторичном рынке и идет в банк, то там ему предлагают ипотеку на других условиях. Разница в процентах существенная. Конечно, люди стремятся взять именно новое жилье, формируется большой спрос на новостройки, а это ведет к росту цен, — комментирует руководитель компании «ТВЕ-Риэлт» Виктор Горшенев.

Эксперт объясняет: видя, что подпрыгнули цены на первичку, продавцы и вторичного жилья тоже подтянулись. Логика железная: вон «двушку» новую за 2,7 миллиона продали, я свою тоже выставлю за столько же! Правда, вторичная квартира — в старой «хрущевке» и с изрядной степенью «убитости». А новая все-таки в более современном доме, со счетчиками на тепло и свежими коммуникациями. Но цену пытаются взять одинаковую.

— Средняя типовая «двушка» подорожала с весны этого года примерно на 200-300 тысяч. Впрочем, даже и по таким ценам крайне непросто подобрать нужный вариант. Объем предложения на рынке вторички сейчас существенно упал. Люди насторожились, многие объявления о продаже заморозили или сняли совсем. Выборы прошли, а ну как опять попрет инфляция, деньги обесценятся? Лучше пересидеть какое-то время в «бетоне», а не в «кэше», — говорит Виктор Горшенев. — Чтобы снова сбалансировать рынок, потребуется какой-то промежуток стабильности, чтобы не росла инфляция и было более-менее понятно, что дальше с ключевой ставкой ЦБ, от которого напрямую пляшет ипотека. А пока у нас с начала года ставка поднималась ведь уже четыре раза! Естественно, что люди придерживают жилье, надеясь, что завтра его удастся продать еще дороже.

Немилый дом

Если рынок городской недвижимости сжался в ожидании лучших времен, то вот недвижимость загородная, наоборот, продается в Оренбурге как никогда хорошо. Пандемия подстегнула спрос: люди резонно рассудили, что раз все равно сидеть на изоляции, то куда как приятнее это делать не в каменном мешке квартиры, а на газончике у собственного дома.

— Сейчас довольно много предложений, как я называю, разумных и функциональных домов. Площадью не более 120 квадратных метров, чаще даже ближе к 100 «квадратам», с участком земли сотки в три с половиной — четыре. Особнячки для проживания одной семьи. Прошло время гиганстских дворцов в три этажа, с 10 сотками земли и жилых 350 «квадратов». Таких почти не строят — и не покупают. А вот дома поменьше, покомпактнее разлетаются как горячие пирожки, — говорит Горшенев.

— За год дома среднего сегмента подорожали на миллион рублей. Раньше за 3,7-3,9 миллиона можно было взять вполне неплохой особнячок где-нибудь в районе поселка Перовский. Сейчас ценник от пяти миллионов, — говорит риэлтор Елена Луцкая. — У меня клиенты оставляли заявки на покупку в прошлом году, летом, говорили: подкопим немного — и к осени 2021-го будем переезжать. Но сейчас планы меняют — новый ценник просто не потянуть.

Сказывается, конечно, и рост цен на стройматериалы: если кто успел основное возвести и купить дерево, кирпич, смеси, металл до прошлой осени, сейчас без проблем все достраивает и вводит в эксплуатацию. Кто не успел — остановил стройку. Немало продается таких «коробок», но ценник такой, какой был недавно на полностью достроенный дом. Но их тоже покупают и потом пытаются хоть как-то привести в жилой вид.

Фундамент вместо картошки

Настоящий бум этим летом продаж дачных участков, особенно тех, где есть доступная транспортная инфраструктура. На сегодня именно строительство дома в СНТ — самый бюджетный вариант обзавестись жильем. Сейчас цена более-менее приличного дома именно на землях садовых товариществ — как раз от 3,5-3,7 миллиона, то есть на уровне, каком были цены на дома на землях ИЖС (индивидуального жилого строительства).

— Есть, конечно, свои нюансы. В доме в СНТ тоже можно жить, провести газ (если есть техническая возможность), прописаться — проблем не будет. Но вот обслуживать улицы, чистить снег зимой — только за свой счет. А на землях ИЖС это все обязан делать муниципалитет. И бесплатно, — поясняет Луцкая.

Бурному развитию частного домостроения в Оренбуржье существенно мешает отсутствие собственных производителей блочных стеновых материалов. Закрылся в Новотроицке завод по выпуску газобетона. Второй год стоит завод силикатного кирпича в Оренбурге. Так и не заработал завод керамических материалов и облицовки в Новоорске, хотя в 2021 году он должен был выйти на максимальные мощности и почти полностью закрыть потребность востока региона в керамическом кирпиче.

Из-за этого рост цен на индивидуальную недвижимость у нас в области оказалась существенно выше, чем у соседей.

Елена Луцкая не ждет стабилизации рынка ни в этом году, ни в следующем. Минимум два года потребуется теперь, чтобы выровнять баланс спроса и предложения, успокоить цены.

Павел Филиппов