Как выплата маткапитала за первенца скажется на рынке недвижимости в Оренбуржье?

Материнский капитал, который президент Владимир Путин предложил выплачивать уже за первого ребенка, повлияет не только на демографию. В большинстве случаев эту господдержку используют на покупку жилья. С 1 января 2020 года 466,6 тысяч рублей должны выплачивать за рождение первого ребенка. А тот, кто решится на второго, получит на 150 тысяч больше. Благодаря расширению программы маткапитала, вероятно, повысится и спрос на недвижимость. По оценке аналитического центра ДОМ.РФ, нововведения затронут около 1,3 миллиона российских семей. И сформируют дополнительную потребность как минимум в 6 миллионов квадратных метров жилья ежегодно. Как выплата маткапитала за первого ребенка скажется на рынке недвижимости в Оренбургской области? Стоит ли ждать повышения цены в связи с возросшим спросом? Обсуждаем эти вопросы с нашими экспертами.

Дешевле, чем аренда

— Воспользоваться этой суммой можно будет не ранее марта-апреля, поэтому прогнозировать сложно, — говорит Светлана Костылева, директор агентства недвижимости «Легато». — В Оренбуржье действуют программы господдержки молодых семей, но обычному гражданину получить сертификат крайне сложно. Очереди огромные, проще заработать на ипотеку. Если раньше первоначальным взносом были деньги, подаренные на свадьбу, то сейчас маткапитал это хорошее подспорье. При рождении следующего ребенка будет погашена еще часть суммы. Если сложить выплаты за первого и второго малыша, выходит 1 миллион 83 тысячи рублей. В отличие от столицы, цена недвижимости в Оренбуржье сопоставима с данной суммой. И ежемесячный платеж, если это, к примеру, полноценная двушка, составит 10 тысяч в месяц. Дешевле, чем аренда. Думаю, что люди, которые откладывали покупку, решатся на нее.

— Материнский капитал (теперь и за первого ребенка) вкупе со снижением ипотечных ставок приведет к увеличению платежеспособного спроса, — считает Виктор Балтин, доцент кафедры финансов ОГУ, и.о. директора Центра по профессиональной переподготовке оценщиков. — Средневзвешенная ставка по ипотеке в Оренбуржье — 9,22 процента. На первичном рынке по официальным данным 8,61, а на вторичном – 9,39 процента. По законам рынка это должно спровоцировать рост цен. Но в нашем случае выплата маткапитала скорее благотворно скажется на стабилизации предложения жилья.

Красная цена бледнеет

Сегодня у оренбургских покупателей недвижимости широкий выбор. Посмотрите, какое количество новых домов построено в областном центре. Еще два-три года назад молодая семья при покупке объекта недвижимости рассматривала либо однокомнатную квартиру в новом доме, либо двушку, но в старом. Ради дополнительной комнаты соглашаясь на маленькую кухню, газовую колонку и отсутствие лифта. Сегодня единицы интересуются таким предложением. Рынок вторичного жилья, а особенно хрущевских-сталинских времен не просто не растет. Он проседает в стоимости. Именно из-за огромного предложения нового комфортного жилья.

Двухкомнатные квартиры в новых домах подорожали в среднем на 100-200 тысяч рублей. И только перенасыщенность рынка удерживает застройщиков от дальнейшего повышения цен. Вторичный рынок, наоборот, в лучшем случае удерживает прежние позиции, либо падает. Если полгода назад однокомнатную квартиру в обычной 9-этажке на проспекте Гагарина можно было купить за 1650 тысяч, то сегодня ей красная цена 1500 тысяч.

— На днях мы готовили маркетинговое обоснование стартовой стоимости такого объекта – оно основано на очень многих факторах, — рассказывает Светлана Костылева. — Ранее собственник считал, что 1650 тысяч – это слишком мало. И ждал роста цены. А сегодня мы понимаем, что она стала еще ниже. Ситуацию со вторичкой усугубляет и то, что состояние старых домов ужасное. Ни одна управляющая компания не следит, как должно, за такими объектами. Рынок аренды давно просел. Люди сдавали по приличной сумме, а сейчас хотят продать и инвестировать деньги иначе.

Доли с последствиями

При использовании господдержки нельзя забывать о подводных камнях. Материнский капитал, который в течение последнего десятилетия выплачивался за рождение второго ребенка, оборачивается сложными сделками по недвижимости сегодня.

— Прежде чем вводить любые меры господдержки, нужно информировать людей, как грамотно этим воспользоваться, — считает директор агентства недвижимости «Легато». – Некоторые думают, что погасив часть ипотеки маткапиталом, можно не выделять доли детям и всем членам семьи. Особенно если планируется продажа этого объекта и покупка нового. Иногда даже банковские сотрудники вводят людей в заблуждение: мол, там и выделите, все так делают – и ничего . Но есть нотариальное обязательство. Это уголовно наказуемо, ведь незнание закона не освобождает от ответственности. Сделка, которая совершена без выделения долей всем членам семьи, признается недействительной и будет расторгнута. А добросовестные приобретатели пострадают, оставшись и без денег, и без квартиры.

В «ежовых рукавицах»

Еще один фактор, который может повлиять на цену недвижимости – эскроу-счета. На них по новым правилам должны аккумулироваться денежные средства граждан до завершения строительства дома. Закон, вступивший в силу в июле 2018 года, призван защитить права дольщиков. Но и издержки, связанные с банковским обслуживанием, скорее всего, переложат на их плечи. По предварительным прогнозам, до конца 2020 года доля договоров долевого участия, заключенных по эскроу-счетам, составит 95%.

— Рост цен, если и произойдет, то не превысит 10 процентов. Он будет плавным, без скачков. Дело в том, что оренбургские застройщики реализуют еще и старые проекты, разрешения по которым они получили до 1 июля 2018 года, — объясняет Виктор Балтин. — Тогда информация о переходе на эскроу-счета вызвала ажиотаж, который застройщикам был выгоден. Цены выросли, а в некоторых случаях недвижимость была даже переоценена. Это оттянуло значительную часть средств, и сейчас у населения денег мало.

Сегодня перед федеральными и местными органами власти, а прежде всего перед ЦБ стоит задача – наладить эффективное взаимодействие застройщиков и банков. Весной прошлого года на круглом столе застройщики Оренбуржья жаловались на низкую рентабельность – в пределах 10-12 процентов. И обещали, что дальше будет еще хуже — так как проектное финансирование предполагает платные ресурсы, они вообще уйдут в ноль. Но эксперты настроены более оптимистично.

— Это не совсем так, потому что плата будет пересчитываться ежемесячно и зависеть от наполнения эскроу-счета, — отмечает Виктор Эдуардович. — Застройщик в этой ситуации заинтересован работать оперативно и продавать эффективно. Конечно, любой кредит требует залога, а им, как правило, является сам проект. Для небольших застройщиков это может стать серьезной проблемой. И нужно будет субсидировать ставки для них. Пока только 21 процент застройщиков Оренбуржья перешел на эскроу-счета. Но уже в следующем году процесс будет массовым. Трудности у мелких застройщиков неизбежны.

По словам директора агентства недвижимости «Легато» Светланы Костылевой, застройщики, которые уже работают по эскроу-счетам, снижают свои аппетиты по маржинальности:

— Себестоимость строительства растет. Но поднимать цену квадратного метра, когда предложение выше, чем спрос, нет смысла. Можно сказать, что оренбургские застройщики искусственно сдерживают рост цен. Хотя в Москве объекты недвижимости за последние полгода подорожали как минимум на 30 процентов. У нас такого точно не будет. Но как долго еще смогут застройщики держать себя в этих ежовых рукавицах?

Следим за нагрузкой

В следующем году проявится и другое осложняющее обстоятельство. ЦБ проводит политику контроля над суммарной нагрузкой на заемщика. По закону она не должна превышать 50 процентов от его доходов. Хотя в 2019 году банки по серым схемам могли выдавать кредиты с нагрузкой до 70 процентов.

— К осени Центробанк может резко сократить объем выдаваемых ипотечных кредитов, — считает Виктор Балтин. — К сожалению, в 2019 году количество ипотечных кредитов, выданных в Оренбургской области, сократилось на 21 процент по сравнению с 2018-м. А их общая сумма в рублях снизилась на один процент на первичном рынке и на 14 процентов – на вторичном. Мы связываем это с тем, что в 2018 году большое количество средств ушло на перегретый рынок. Покупателю говорили: бери сейчас – иначе подорожает.

Ясно, что для приобретения жилья, помимо маткапитала, потребуется еще немалая сумма. А доходы населения, в том числе и молодых семей, растут медленно. Поэтому выиграют те застройщики, которые будут возводить качественное жилье, решать инфраструктурные задачи.

— Нужно уходить от явного эконом-сегмента, — говорит Виктор Эдуардович. — 892 тысячи квадратных метров жилья построено в Оренбуржье за 2019 год. Это прирост в три процента по отношении к предыдущему году. Однако впоследствии объемы ввода жилья будут снижаться. На каждый проект придется открывать отдельный счет. И застройщик получит эти деньги только после сдачи дома. Поэтому многие участники рынка сейчас не берутся за новые проекты, а продолжают или расширяют старые за счет введения дополнительных корпусов. На том же земельном участке. Тем более что в нашем городе мало свободной земли, пригодной для строительства.

Валентина Соколова