Оренбуржцам объяснили, как не попасться на «схему Долиной» при покупке жилья

Жилищный спор певицы Ларисы Долиной заставил насторожиться всех покупателей жилья на вторичном рынке, ведь теперь любой продавец по примеру певицы может вдруг объявить себя жертвой мошенников и оставить их без купленной квартиры и денег, уплаченных за нее. Докатились ли преступные схемы и до Оренбуржья?

«Спецоперация» для звезды

Договор купли-продажи квартиры Лариса Долина и Полина Лурье подписали весной 2024 года, последняя выплатила требуемую сумму, но въехать в свое жилье не может до сих пор. Певица заявила, что действовала под влиянием мошенников, представившихся сотрудниками ФСБ. Те потребовали перевести накопления на «безопасные счета», а потом якобы фиктивно продать квартиру. Все это обещали вернуть после окончания «спецоперации».

В августе того же года Долина подала иск в Хамовнический районный суд о признании сделки купли-продажи недействительной, служители Фемиды приняли сторону звезды, однако возвратить покупателю 112 миллионов Долину не обязали. Апелляционные инстанции поддержали коллег — за исключением Верховного суда, решение которого журналисты называют революционным, а юристы полагают, что оно станет тем самым «успокоительным» для подобных судебных практик и рынка вторичного жилья, переживающего кризис доверия.

Зона риска

Президент Оренбургской гильдии риелторов Татьяна Виноградова подтверждает: кризис доверия на вторичке есть, но споры о признании сделок даже не недействительными, а ничтожными, с невозвратом денег за покупку жилья были и прежде. В областном центре не первый год длится подобное судебное разбирательство.

— Покупка вторички всегда риск для покупателя, — объясняет Татьяна Анатольевна. – Риелторам мы рекомендуем чек-лист при проверке продавца (особенно категории 55+). Выполнение рекомендаций обезопасит сделку для покупателей максимально – на 98 процентов, но два процента риска останутся в любом случае.

По закону если продавец в момент совершения сделки не осознавал своих действий, суд может признать сделку ничтожной и расторгнуть ее. Как правило, такие дела идут в двусторонней реституции, когда жилье возвращается продавцу, деньги – покупателю. Но продавец мог отдать деньги мошенникам, как Долина, возвратить квартиру, по суду объявить себя банкротом, освободившись от долгов. Покупатель остается у разбитого корыта, возможно, вдобавок с ипотечным кредитом.

— Решение Верховного суда далеко не панацея, — продолжает Виноградова, — в стране более полутора тысяч пострадавших добросовестных покупателей, которым еще долго придется отстаивать свои права на недвижимость в судах. Законодательные механизмы, которые государство сейчас предлагает ввести в помощь, тоже не решат проблемы. Никто не гарантирует, что за период охлаждения — две недели, в течении которых деньги покупателя будут находиться на безопасном счете и не передаваться продавцу, — последний осознает, что находится под влиянием мошенников и одумается.

Татьяна Виноградова предлагает вместе с юристом по недвижимости уделить любой сделке на вторичке повышенное внимание, убедиться, что эта квартира у продавца не единственное жилье, выяснить, знают ли родные о его намерении. До регистрации сделки обязать продавца выписать всех проживающих в квартире и освободить ее для въезда нового владельца.

Еще один механизм – заключение психиатра о том, что продавец осознает свои действия. Именно заключение по всей форме, а не справка из психоневрологического диспансера о том, что гражданин не состоит на учете. Под влияние мошенников попадают здоровые люди. Требование может показаться некорректным, но при объяснении его необходимости продавцы соглашаются. В качестве альтернативы юрист может предложить полиграфическое исследование – на детекторе лжи, в Оренбурге эта практика есть.

Подготовленный юристом по недвижимости развернутый отчет-экспертиза с указанием всех документов и проверок продавца поможет добросовестному покупателю подтвердить свой статус такового в суде, если возникнет спор.

Присылайте повестку!

— Аплодировали решению Верховного суда стоя, — говорит руководитель Юридической клиники ОГУ Елена Рузаева, — история не зря вызвала резонанс. Это злоупотребление правом, закон един и для звезд, и для обычных людей. История породила новую схему мошенничества, когда продают жилье, а после подают иск о признании сделки недействительной: дескать, стал жертвой аферистов. В результате остаются и при деньгах, и при квартире. По стране в прошлом году были оспорены более трех тысяч подобных сделок.

При покупке вторички тщательно проверьте чистоту сделки. Есть ли еще доля в жилье, прописаны ли несовершеннолетние, погашены ли обременения, были ли они ранее, вообще приватизирована ли квартира? Может оказаться, что вы купите лишь право проживания, а не собственности.

Те же предосторожности — при покупке автомобиля на вторичке. Особенно при сделке по параллельному импорту, при растаможке иномарки. Это можно осуществить двумя способами – приобрести уже растаможенный автомобиль с готовой ПТС либо заказать его за рубежом и самому оформить все процедуры. Казалось бы, проще забрать авто с готовыми документами, но есть подвох: вероятность неполной или льготной уплаты утильсбора прежним владельцем. Впоследствии утильсбор могут пересчитать по коммерческой ставке, даже после продажи заставят выплатить дополнительные таможенные пошлины. Если же вы пройдете всю процедуру растаможки сами, на руках будут все необходимые документы – таможенный приходной ордер, декларация с VIN-кодом, квитанции об уплате всех сборов. С ними сможете доказать правоту вашей собственности на авто в случае форс-мажора.

Как противостоять мошенникам? Не совершать никаких действий по телефону.

— Порой сама не могу отличить, мошенники ли передо мной, — сетует Елена Михайловна. — Они владеют терминологией, надавливают на правильные точки, называют реальные фамилии ответственных лиц, используют их фотографии на аватарах. Недавно позвонили якобы с «Почты России», а я как раз делала запрос на розыск посылки, откуда им все это известно?! Конечно, велик соблазн никуда не ходить и решать все вопросы, к примеру с переоформлением пенсии, по телефону. Но когда попадетесь на удочку мошенников и окажетесь без денег и недвижимости, времени и сил потратите больше. Сотовые компании не зря через полчаса разговора отключают абонентов: вдруг это развод, придите в себя!

Только с личным участием

Руководитель областного управления Росреестра Владислав Решетов заверил: обвала рынка вторичного жилья в Оренбуржье нет, идет незначительный рост, в минусе сейчас лишь ипотечное жилье и долевое строительство. В противовес наступлению мошенников с 2023 года принят ряд мер по защите прав собственности граждан на жилье. В частности, персональные данные правообладателей в выписке из ЕГРН будут доступны лишь в случае, если владелец недвижимости открыл эти сведения по спецзаявлению. На Госуслугах или в МФЦ можно подать заявление о запрете на проведение любых сделок с недвижимостью без личного участия собственника. Без письменного согласия собственника на регистрации перехода права собственности не пройдут и электронные сделки.

Летом этого года граждане могут использовать единую биометрическую систему для подачи документов на регистрацию права. Также в помощь будет нотариальное заверение сделки, когда проверят дееспособность сторон и будет проведена оценка психологического состояния. Бороться надо не с вторичкой, считает Решетов, а прежде всего с мошенниками, атаки которых становятся все агрессивнее и профессиональнее. Вердикт Верховного суда по делу звезды, возможно, станет первой ступенью к победе.

Екатерина Илигенова

Фото gigachat