«Жара» на оренбургском рынке недвижимости

В Оренбуржье за прошедший год жильё от застройщика подорожало на 10,9, вторичное – на 11,6 процента. Это официальная статистика, по которой средняя стоимость одного квадратного метра достигла 63,3 и 62,6 тысяч соответственно. Однако, по данным наших экспертов, в городе Оренбурге реальные цифры даже выше. Причем, за три месяца 2023-го цены на недвижимость успели подняться еще на 2,9 процента.

Окупите мои расходы
— Цены на недвижимость заметно выросли по сравнению с концом зимы — началом весны прошлого года, — отмечает риелтор Юлия Шарабарова. – Оренбуржцы, даже не нуждающиеся в жилье, торопились вложить средства, съедаемые инфляцией. Рынок не мог на это не отреагировать. К осени 2022-го рост цен замедлился, но сейчас мы видим, как процесс вновь набирает обороты. К примеру, 5,6– 5,8 миллиона рублей стоит 2-комнатная квартира, 65-75 квадратов, с ремонтом в монолитном или монолитно-кирпичном доме на Малой Земле. Но хозяин, учитывая торг, меньше, чем за шесть ее не выставляет. Ведь рядом продается аналогичная недвижимость, но без шикарной отделки, за 5 миллионов. Продавец рассуждает так: «Я столько вложил в свою квартиру, оставляю бытовую технику, всю мебель – и что, 1-1,5 миллиона сверху не возьму?» Ему надо расширяться или в дом переезжать, а значит, впереди новые затраты, отделочные материалы подорожали существенно.

Обычно квартиры под ключ пользуются особым спросом. Дело не только в лени – все понимают, в какую сумму обойдется работа и приобретение строительных и отделочных материалов. Однако сегодня покупатели уже не так торопятся с выбором. На Авито огромное количество просмотров, добавлений в избранное, но люди не звонят по объявлениям, явно ждут снижения цены.

Юлия Шарабарова приводит характерный пример: в начале прошлого года продавали трешку 85 квадратов в очень хорошем состоянии за 3 миллиона 950 тысяч. Сейчас в этом же доме выставили двухкомнатную квартиру, 57 квадратов, за 4 миллиона400 тысяч. Но, учитывая, что она уже почти полгода «висит», цену придется снижать. Средний срок продажи на рынке жилья — три месяца. Если прошло шесть, объект «замыливается», и в итоге от таких квартир не могут избавиться годами.
По сервису Сбербанка «ДомКлик», нацеленному на помощь в приобретении жилья с использованием ипотечных кредитов, даже в разделе «премиум» активности пока не наблюдается. Ни одного звонка за два месяца. При этом оренбуржцы стали чаще приобретать жилье за собственные средства, говорят риелторы. Хотя главным двигателем рынка недвижимости остается ипотека, в первую очередь — с господдержкой, и материнский капитал.

В этом сезоне особенно востребована семейная ипотека на строительство и покупку домов, приобретение квартир (под 5,3 — 5,7 процента годовых в отличие от обычных 7,3-8 процентов). Напомним, воспользоваться ей могут семьи, где есть хотя бы один ребенок не старше 2019 года рождения. Спрос подстегивает и упрощенная процедура одобрения ипотеки: в Сбере, если у тебя хорошая кредитная история, не нужно даже подтверждать доходы. Это развязывает руки многим, работающим неофициально. Лишь бы было в наличии 15-20 процентов от стоимости жилья на первоначальный взнос.

Дома на взлете

Как и предупреждали застройщики, подорожание основных стройматерилов (по некоторым позициям от 30 до 150 процентов), неизбежно привело к взлету цен на первичку. Производители той же арматуры ориентируются на международный рынок, и никто им, судя по всему, не указ. А расходы на материалы, как отмечает генеральный директор «Альянса строителей Оренбуржья» Андрей Таушев, составляют примерно 60 процентов от цены квадратного метра. Туда же надо добавить издержки, связанные с эскроу- счетами. Напомню, на них аккумулируются денежные средства дольщиков до завершения строительства. А девелопер тем временем получает у банка проектное финансирование под определенный процент.

— Все, что на февраль-март 22 года было в высокой стадии готовности и строилось еще по старым ценам, давно распродано, — говорит директор Оренбургского правового центра недвижимости «Консул» Светлана Чернышева. — Остаются дома, которые сдаются в 2024-2025 годах. Первичка в черновой отделке в процессе строительства подорожала значительно. Тем, кто покупает для себя, одновременно снимать квартиру и платить ипотеку невыгодно. Поэтому многие ориентируются на вторичку, которая, естественно, тоже стала подниматься в цене. Парадокс – еще прошлой осенью стоимость квартиры от застройщика,39 метров, на улице Поляничко доходила до 2,8 миллиона. В то же время за 2,9 миллиона можно было взять такую же, но с ремонтом.

Сегодня, когда двушки в новых домах продают по 6 миллионов, оренбургские покупатели недвижимости все чаще обращают внимание на частные дома. Если цены сопоставимы, не лучше ли еще немного добавить и приобрести недвижимость на своей земле? И не иметь проблем, связанных с проживанием в многоэтажках… Тем более что рост стоимости домов (примерно плюс 15 процентов за полгода) был относительно адекватным. Но в ближайшее время специалисты рынка жилья прогнозируют взлет и этого сегмента.

— Земля уже заметно подорожала, в пригороде Оренбурга свободных участков практически не найти, — отмечает Светлана Чернышева. — И стройматериалы за последние месяцы тоже поднялись в цене: окна еще на 15-20 процентов, электрика, кирпич – как минимум на 10. Если говорит о стоимости домов с участками, то по пригороду Оренбурга она не сильно отличается. Люди стараются поселиться поближе к родным и прежнему месту жительства — со Степного переезжают в колхоз Ленина, Покровкой интересуются обитатели Маяка и старого центра.

Квартира как инвестиция?

Прогнозы, в том числе и на рынке недвижимости, дело неблагодарное. Год назад специалисты ожидали, что к лету запросы продавцов опустятся. Но откат был не существенным, скорее, началась стагнация. Постепенно все привыкли к новым ценам, и рост продолжился. Означает ли это, что квартиры, приобретенные в горячий сезон в качестве инвестиций, оказались выгодным вложением?

— Значительная часть площадей от застройщиков была продана инвесторам, которые как минимум хотели сохранить свои средства. Но если не делать ремонт, то в черновой отделке продавать сейчас придется даже дешевле, чем это стоило изначально. Если вы инвестируете в недвижимость, рассчитывать надо на долгосрочную перспективу, — подчеркивает Светлана Чернышева. – Бывает, люди покупают-продают несколько раз, но если бы они просто дождались естественного повышения цены, то заработали бы те же самые деньги. Выигрывают только те инвесторы, которые приобретают несколько объектов и делают ремонты со своими профессиональными бригадами. Как правило, они пользуются скидками при приобретении стройматериалов. Иначе вообще можно без дохода остаться.
Но новых квартир с ремонтами на рынке стало много — число желающих зарабатывать таким образом явно увеличилось. Поэтому как инвестицию, которая быстро окупиться, недвижимость рассматривать не стоит. А вот если это жилье для себя, то чем раньше ты его купишь, тем выгоднее. Рынок все равно будет постоянно расти, реагируя на повышение зарплат и доходов населения. Сейчас многие семьи участников СВО используют накопленные средства для улучшения жилищных условий. Процесс только начинается, но таких людей со временем будет немало.
На какие варианты с лучшим сочетанием цена-качество специалисты посоветовали бы обратить внимание? Где инфаструктура, там и спрос, считает Светлана Чернышева. В Оренбурге в числе самых дорогих и востребованных – квартиры на улице Салмышской, причем на левой ее стороне. Намного доступнее жилье в многоэтажках на улице Фронтовиков, где пока нет садов и школ. Традиционно самые дешевые районы — Маяк и Южный. На улице Кольцевой, например, купить квартиру можно и за 1 миллион 350 тысяч. В районе Ситцовки, в направлении Южного, 41- метровую квартиру недавно за миллион продали. Но на такие и спрос найти трудно. Активный покупатель в возрасте 25-45 лет, скорее возьмет ипотеку, чем будет покупать убогое жилье в старых двухэтажках. Специалисты приходят к выводу, что рынок жилья будет расти, потому что рубль очень сильно обесценивается. Просто недвижимость медленнее реагирует на изменения. Тем более что и предложений от застройщиков, как показывает статистика начала этого года, будет меньше.

Валентина Соколова

Фото Дениса Матюхина

12+